Da es bereits beim Erwerb eines Grundstücks, beim Erlangen einer Baubewilligung, der Organisation des Bauvorhabens und in Finanzierungsfragen eine Menge zu beachten gilt, empfiehlt sich von Beginn an eine sorgfältige und durchdachte Planung. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall Expertinnen/Experten (Baufirmen, befugte Planungs- bzw. Architekturbüros) zu Rate ziehen und bereits in einem frühen Stadium des Bauvorhabens Kontakt mit der Gemeinde Sulzberg aufzunehmen.

Bau- und Raumplanungsagenden sind bis auf wenige Spezialgebiete (zB. Eisenbahngesetz, Seilbahngesetz etc,) in der Landesgesetzgebung verankert. Für Bauvorhaben gelten insbesondere das Vorarlberger Bau- und Raumplanungsgesetz, samt den zugehörigen Verordnungen. Bei bestimmten Bauvorhaben besteht darüber hinaus eine Bewilligungspflicht gemäß §33 des Gesetzes über Naturschutz und Landschaftsentwicklung. Die Gemeinde Sulzberg, in ihrer Funktion als Behörde, ist zuständig für die Flächenwidmung, Bebauungsplanung, die Erteilung von Baugrundlagenbestimmungen, sowie den Abbruch und Neubau von Bauwerken und Gebäuden. Anfragen und Anträge sind daher immer direkt an die Gemeinde Sulzberg zu richten.

Ansprechpartnerin Frau Dr. Beate Läßer-Malz; E-Mail: beate.laesser-malz@sulzberg.at,
Telefon: 05516/2213-14

Vorgangsweise in der Gemeinde Sulzberg 

Bauen ist nicht ausschließlich Privatsache. Bauen ist ein Beitrag zur gemeinsam erschaffenen Kulturlandschaft und zum gewachsenen Ortsbild. Die Frage der Gestaltung von Gebäuden und Freiräumen liegt daher sehr stark im öffentlichen Interesse. Zur Sicherstellung einer qualitätsvollen Weiterentwicklung des Ortes hat die Gemeinde Sulzberg einen Bau- und Raumplanungsausschuss (BRA) eingerichtet, der jedes Bauvorhaben von Beginn an, unter Beiziehung fachlicher Expertise, begleitet. Folgender Ablauf ist zur Erzielung von genehmigungsfähigen Unterlagen zu berücksichtigen

1. Erstkontakt Gemeindeamt

Ansprechpartnerin Frau Dr. Beate Läßer-Malz; E-Mail: beate.laesser-malz@sulzberg.at, Telefon: 05516/2213-14 oder Terminvereinbarung mit dem Bürgermeister

2. Antrag auf Baugrundlagenbestimmung gem. §3 Vlbg. BauG

Die Einholung von Baugrundlagenbestimmung ist für das gesamte Gemeindegebiet verpflichtend verordnet. Die Baugrundlagenbestimmung legt den Rahmen für die Bebauung eines bestimmten Grundstückes fest. Sie geben Auskunft darüber, wie das betreffende Grundstück bebaut werden darf. Innerhalb einer Frist von drei Monaten muss die Gemeinde den Baugrundlagenbescheid erlassen. Dieser behält seine Gültigkeit für drei Jahre, ab Erlangung der Rechtskraft, und bildet eine fundamentale Grundlage für die Erlangung einer Baubewilligung. 

Ideal ist, wenn Anträge vor Ende eines jeweiligen Monats eintreffen (Bearbeitung jeweils in der ersten Woche des Folgemonats).

Soweit es die Interessen der örtlichen Raumplanung, der Gesundheit, des Verkehrs, des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes sowie des haushälterischen Umganges mit Grund und Boden erforderlich machen, werden mittels der Baugrundlagenbestimmung z.B. Baulinien, Baugrenzen, die Höhenlage, die Höhe und die äußere Gestaltung der Bauwerke sowie das Maß der baulichen Nutzung und Stellplatzanordnungen etc. festgelegt.

Der betreffende Bescheid wird von der Baurechtsverwaltung Bregenzerwald ausgefertigt.
Im Antrag ist folgendes anzugeben:  

• Art des beabsichtigten Bauvorhabens (z.B) Einfamilienhaus, Doppelhaus, Geschosswohnbau, Betriebsanlage, …)
• beabsichtigte Verwendung des Gebäudes (z.B) Wohnen, Büro, Gasthaus, Geschäft, Gästezimmer, Hotel, Ferienwohnungen, Autowerkstatt, Büro, Stall, Traktorgarage, Kiosk….

Dem Antrag sind folgende Unterlagen anzuschließen:

• Nachweis des Eigentums bzw. Baurechtes am Baugrundstück oder Zustimmung des Eigentümers bzw. Bauberechtigten 
• Plan des Baugrundstücks mit Darstellung der Lage und der Höhenverhältnisse in zweifacher Ausfertigung

Download Antrag Baugrundlagenbestimmung 

Schwerpunkte der Baugrundlagen in Sulzberg können Interessierte hier nachlesen: Leitfaden Baukultur in Sulzberg.pdf herunterladen (0.55 MB)

3. Vorlage Vorentwurf zur Begutachtung gem. §17 Vlbg. BauG

Die geplanten Bauwerke müssen in Größe, Form, Farbe und Baustoffen so gestaltet sein, dass sie sich in die Umgebung einfügen oder der Umgebung gerecht werden. Der vom Bauwerber vorgelegte Vorentwurf wird durch den BRA bzw. die von ihm konsultierten Architekten hinsichtlich der Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild geprüft und beurteilt. Von Fall zu Fall kann eine Überarbeitung des Vorentwurfes notwendig sein. Unterstützend dazu wird situationsbezogen den Bauwerbern ein Dialoggespräch angeboten.

Folgende Unterlagen sind für eine Beurteilung vorzulegen:

• Lageplan mind. M 1:500 mit Nachbargebäuden
• Grundrisse, EG mit Außenanlagen
• Darstellung der Geländesituation in den Grundrissen
• Höhenschichtenlinien (Stufung 0,5 Meter) oder maßgebende Höhenpunkte
• Ansichten, Schnitte mit bestehendem Gelände und projektiertem Gelände
• Aussagen zur Fassadengestaltung

Die Beurteilung erfolgt entsprechend dem Leitfaden „Baukultur in der Gemeinde Sulzberg“ nach folgenden Kriterien

• Einbettung in die bestehende Topografie
• Körnung der Baukörper
• Gebäudeform und Gebäudetypologie
• Materialisierung der Fassaden und Dachlandschaft
• Freiraumqualität in Bezug auf Ökologie und Gestaltung

Termine für die Sitzungen des Bau- und Raumplanungsausschusses und Abgabeschluss für die Projekte vor der jeweiligen Sitzung werden immer an der digitalen Amtstafel auf www.sulzberg.at angekündigt und finden 4 - 5 Mal im Jahr statt.

4. Freigabe Entwurf durch BRA

Sofern der Vorentwurf durch den BRA befürwortet wird, kann auf diesem Planungsstand aufbauend das Baueingabeprojekt erstellt werden. Dieses ist im Gemeindeamt mit einem entsprechenden Antrag einzureichen. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass bei Planabweichungen eines genehmigten Einreichprojektes ein Deckplan bei der Gemeinde einzureichen ist. Der BRA prüft die Änderung hinsichtlich der im Leitfaden „Baukultur in der Gemeinde Sulzberg“ definierten Kriterien. Eine erneute Freigabe ist vor Bauausführung erforderlich.

Anschließend ist die Baurechtsverwaltung Bregenzerwald ( Baueingabeformular) beauftragt die Abwicklung der Bauverhandlung sowie ggf. das Einholen weiterer Stellungnahmen von Behörden und Ämtern im Namen der Gemeinde Sulzberg durchzuführen.

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